Mẫu hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà là văn bản ghi nhận sự thống nhất giữa bên bán và bên mua về việc chuyển nhượng nhà ở, bao gồm các nội dung cơ bản như thông tin các bên, đặc điểm nhà ở, giá bán, phương thức thanh toán và quyền, nghĩa vụ của mỗi bên. Việc lập hợp đồng cần bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở và dân sự.
I. Những rủi ro pháp lý nào có thể phát sinh nếu sử dụng mẫu hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà không đúng quy định?
Sử dụng mẫu hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà không đúng quy định có thể dẫn đến tranh chấp về quyền sở hữu, giá bán, thanh toán, bàn giao nhà và nghĩa vụ của các bên. Trường hợp giao dịch không đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.
Ngoài ra, theo Điều 430 và Điều 431 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán nhà phải phù hợp với pháp luật về dân sự, nhà ở và các quy định có liên quan; nhà bán phải thuộc sở hữu của bên bán hoặc bên bán có quyền bán. Vì vậy, việc sử dụng mẫu hợp đồng không phù hợp với tình trạng pháp lý của căn nhà có thể làm gia tăng rủi ro tranh chấp và ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên.
II. Mẫu hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà là gì?
Mẫu hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà là văn bản ghi nhận thỏa thuận giữa bên bán và bên mua về việc mua bán, chuyển quyền sở hữu nhà ở và thanh toán tiền theo quy định pháp luật.
1. Vì sao mỗi giao dịch nên sử dụng mẫu hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà phù hợp thay vì dùng chung một mẫu?
Mỗi giao dịch mua bán nhà có các điều kiện và thỏa thuận khác nhau nên cần sử dụng mẫu hợp đồng phù hợp với từng trường hợp. Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 165 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng và các bên được thỏa thuận về những nội dung liên quan đến giao dịch. Vì vậy, việc điều chỉnh hợp đồng theo từng giao dịch giúp ghi nhận đầy đủ quyền, nghĩa vụ và thỏa thuận của các bên.
2. Mẫu hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà thường được sử dụng ở giai đoạn nào của giao dịch mua bán nhà?
Mẫu hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà thường được sử dụng khi các bên đã thống nhất về việc mua bán và chuẩn bị xác lập giao dịch. Theo khoản 1 Điều 165 Luật Nhà ở 2023, việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng với các nội dung theo quy định của Luật này. Do đó, hợp đồng cần được lập và ký kết khi các bên chính thức xác lập thỏa thuận mua bán nhà ở.
3. Mẫu hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà có thể áp dụng đối với những loại nhà ở nào?
Mẫu hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà có thể được sử dụng đối với các loại nhà ở phù hợp với điều kiện giao dịch theo quy định pháp luật, gồm:
- Nhà ở riêng lẻ.
- Căn hộ chung cư.
- Nhà ở hình thành trong tương lai, nếu đáp ứng các điều kiện giao dịch theo quy định.
- Nhà ở thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
- Nhà ở đang cho thuê, nhưng phải tuân thủ quy định về quyền ưu tiên mua của bên thuê.
- Nhà ở có thời hạn sở hữu, nếu việc mua bán đáp ứng các điều kiện và thỏa thuận về thời hạn sở hữu.
Các loại nhà trên khi đưa vào giao dịch phải đáp ứng điều kiện tương ứng theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023 và hợp đồng phải bảo đảm các nội dung theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023.
III. Quy định pháp luật về mẫu hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà
Pháp luật quy định cụ thể về nội dung, hình thức và việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở. Các bên cần căn cứ Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023 và pháp luật có liên quan để lập hợp đồng phù hợp với từng giao dịch.
1. Người mua cần đáp ứng những điều kiện nào để được pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà sau khi giao dịch?
Người mua nhà ở phải đáp ứng điều kiện về chủ thể và điều kiện có hiệu lực của giao dịch. Cụ thể:
- Theo khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2023, cá nhân trong nước phải đáp ứng điều kiện về chủ thể theo pháp luật dân sự và không bắt buộc có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở giao dịch. Cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
- Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, người mua phải có năng lực pháp luật, năng lực hành vi phù hợp; tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Về hình thức, theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp pháp luật yêu cầu giao dịch phải được lập thành văn bản, công chứng, chứng thực hoặc đăng ký thì các bên phải tuân thủ yêu cầu đó. Đối với mua bán nhà ở, khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp được miễn theo khoản 2 Điều này.
Như vậy, không chỉ người mua đủ điều kiện về chủ thể mà bản thân giao dịch mua bán nhà cũng phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về nội dung và hình thức thì quyền lợi của người mua mới được pháp luật bảo vệ.
2. Những trường hợp nào pháp luật không cho phép hoặc hạn chế việc mua bán nhà?
Pháp luật không cho phép mua bán nhà ở khi nhà ở không đáp ứng điều kiện tham gia giao dịch. Theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, các trường hợp này gồm: nhà chưa có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp được miễn); đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đã hết thời hạn sở hữu; đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn; hoặc đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ.
Ngoài ra, việc mua bán có thể bị hạn chế theo từng loại nhà và tình trạng giao dịch. Chẳng hạn, nhà ở hình thành trong tương lai có quy định riêng về điều kiện giao dịch; nhà ở đang cho thuê phải bảo đảm quyền ưu tiên mua của bên thuê theo Điều 168 Luật Nhà ở 2023.
3. Người mua cần kiểm tra những thông tin pháp lý nào của căn nhà để hạn chế rủi ro khi ký hợp đồng?
Người mua nên kiểm tra Giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, kê biên, thời hạn sở hữu và tình trạng thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ của căn nhà. Đây là những điều kiện để nhà ở được tham gia giao dịch theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023.
Ngoài ra, cần đối chiếu thông tin trên Giấy chứng nhận với chủ sở hữu, đặc điểm nhà ở và thửa đất, đồng thời kiểm tra quyền của bên bán đối với nhà. Theo Điều 431 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản bán phải thuộc sở hữu của bên bán hoặc bên bán có quyền bán; Điều 163 Luật Nhà ở 2023 cũng yêu cầu hợp đồng phải mô tả đặc điểm của nhà ở và thửa đất gắn với nhà ở.
IV. Giải đáp các thắc mắc về mẫu hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà
Dưới đây là một số vướng mắc thường gặp khi lập và ký mẫu hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà, cùng căn cứ pháp luật liên quan để các bên dễ dàng áp dụng.
1. Có nên ký mẫu hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà khi căn nhà đang được cho thuê không?
Có thể ký, nhưng bên bán phải tuân thủ quy định về quyền ưu tiên mua của bên thuê. Theo khoản 1 Điều 168 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê về việc bán nhà và điều kiện bán. Nếu bên thuê không mua trong 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, chủ sở hữu mới được bán nhà cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
Vì vậy, khi ký hợp đồng, các bên nên kiểm tra việc thông báo và thời hạn ưu tiên mua của bên thuê để hạn chế tranh chấp.
2. Nhà chưa hoàn công có thể ký mẫu hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà được không?
Không nên ký hợp đồng mua bán nhà đối với nhà chưa hoàn công nếu căn nhà chưa được ghi nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận. Theo điểm a khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà ở tham gia giao dịch mua bán phải có Giấy chứng nhận, trừ các trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều này.
Do đó, nếu nhà chưa hoàn công dẫn đến chưa được ghi nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp ngoại lệ tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, thì chưa đủ điều kiện để mua bán nhà ở theo quy định.
3. Mẫu hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà có thể quy định thanh toán theo nhiều đợt không?
Các bên có quyền thỏa thuận về thời hạn và phương thức thanh toán khi mua bán nhà. Theo khoản 4 Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng mua bán nhà ở phải ghi rõ thời hạn và phương thức thanh toán; đồng thời, Điều 433 và Điều 440 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép các bên thỏa thuận về giá, phương thức và thời hạn thanh toán.
Do đó, hợp đồng có thể quy định thanh toán thành nhiều đợt, trong đó nên ghi rõ số tiền, thời điểm thanh toán của từng đợt và trách nhiệm khi chậm thanh toán để hạn chế tranh chấp.
4. Nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng thì cần những ai ký vào hợp đồng?
Nếu nhà ở là tài sản chung của vợ chồng, về nguyên tắc việc mua bán phải có sự thỏa thuận của cả vợ và chồng. Theo Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, việc định đoạt tài sản chung là bất động sản phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng.
Do đó, cả vợ và chồng nên cùng ký hợp đồng mua bán nhà. Trường hợp một người không trực tiếp ký thì có thể thực hiện thông qua người được ủy quyền hợp pháp.
5. Có thể ký mẫu hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà khi bên bán đang ở nước ngoài không?
Có thể, nếu bên bán đang ở nước ngoài nhưng vẫn có đầy đủ năng lực và quyền bán nhà theo quy định pháp luật. Theo Điều 161 Luật Nhà ở 2023, bên bán phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo pháp luật dân sự; đồng thời, nhà ở phải đáp ứng điều kiện giao dịch theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023.
Trường hợp bên bán không trực tiếp ký hợp đồng tại Việt Nam, có thể ủy quyền cho người khác thực hiện giao dịch nếu việc ủy quyền được lập và thực hiện đúng quy định pháp luật. Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc trường hợp phải công chứng hoặc chứng thực theo khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, trừ các trường hợp được miễn theo khoản 2 Điều này.
V. Vì sao nên liên hệ NPLaw để được luật sư hỗ trợ soạn thảo, rà soát và tư vấn về mẫu hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà?
Việc liên hệ NPLaw giúp khách hàng được luật sư hỗ trợ soạn thảo, rà soát nội dung và đánh giá các rủi ro pháp lý trong hợp đồng mua bán nhà. Qua đó, các điều khoản có thể được xây dựng phù hợp với tình trạng pháp lý của nhà ở và thỏa thuận thực tế của các bên, góp phần hạn chế tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.
