Mẫu hợp đồng dân sự xây dựng: quy định pháp luật và những lưu ý quan trọng

Mẫu hợp đồng dân sự xây dựng không chỉ là văn bản ghi nhận giá trị công trình mà còn là cơ sở để xác định phạm vi công việc, tiến độ, chất lượng, phương thức thanh toán và trách nhiệm của mỗi bên. Vậy hợp đồng dân sự xây dựng cần có những nội dung gì và cần lưu ý những vấn đề pháp lý nào trước khi ký kết? hãy cùng NPlaw tìm hiểu chi tiết về mẫu hợp đồng xây dựng.

I. Mẫu hợp đồng dân sự xây dựng giúp các bên kiểm soát tiến độ và chất lượng công trình như thế nào?

Một hợp đồng xây dựng được soạn thảo chặt chẽ có thể trở thành công cụ quan trọng giúp chủ nhà và bên nhận thi công kiểm soát quá trình thực hiện, hạn chế tranh chấp và xác định trách nhiệm khi công trình không đạt yêu cầu.

Trước hết, hợp đồng có thể chia tiến độ thi công thành từng giai đoạn cụ thể như chuẩn bị mặt bằng, thi công móng, phần thô, hoàn thiện và nghiệm thu bàn giao. Mỗi giai đoạn nên xác định rõ thời điểm bắt đầu, thời hạn hoàn thành, điều kiện nghiệm thu và những trường hợp được gia hạn. Về thanh toán, các bên có thể thỏa thuận thanh toán theo khối lượng hoặc giai đoạn đã hoàn thành, gắn việc thanh toán với nghiệm thu. Đây là cách thức giúp chủ nhà hạn chế tình trạng đã thanh toán phần lớn giá trị hợp đồng nhưng công trình còn dở dang.

Chất lượng công trình cũng cần được kiểm soát ngay từ khi ký hợp đồng. Các bên nên lập phụ lục vật liệu ghi rõ tên vật liệu, chủng loại, quy cách, thương hiệu hoặc tiêu chuẩn kỹ thuật, số lượng và các yêu cầu liên quan. Nếu bên nhận thi công được phép thay thế vật liệu thì cần quy định rõ điều kiện và yêu cầu phải được bên giao thầu chấp thuận trước. Ngoài ra, hợp đồng nên ghi nhận quyền kiểm tra của chủ nhà, quy trình lập biên bản khi phát hiện sai sót và nghĩa vụ khắc phục của bên thi công. Việc giữ lại một khoản tiền theo thỏa thuận hoặc thiết lập cơ chế bảo đảm nghĩa vụ cũng có thể giúp tăng khả năng bảo đảm việc sửa chữa các lỗi phát sinh sau khi bàn giao.

Như vậy, mẫu hợp đồng dân sự xây dựng càng cụ thể về tiến độ, nghiệm thu, vật liệu, chất lượng và thanh toán thì càng tạo cơ sở rõ ràng để các bên kiểm soát công trình và xử lý trách nhiệm nếu có vi phạm.

II. Tìm hiểu về mẫu hợp đồng dân sự xây dựng

Để sử dụng mẫu hợp đồng đúng mục đích, trước hết cần xác định bản chất pháp lý của thỏa thuận, phạm vi trường hợp nên lập hợp đồng và những nội dung cần được thể hiện cụ thể trong văn bản.

1. Mẫu hợp đồng dân sự xây dựng là gì?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 80 Luật Xây dựng 2025, hợp đồng xây dựng là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự để thực hiện các công việc trong hoạt động xây dựng.

Từ đó, có thể hiểu mẫu hợp đồng dân sự xây dựng là văn bản khung được sử dụng để các bên thỏa thuận và ghi nhận những vấn đề liên quan đến việc thực hiện công việc xây dựng.

2. Những trường hợp nào cần lập mẫu hợp đồng dân sự xây dựng?

Việc lập mẫu hợp đồng xây dựng đặc biệt cần thiết khi giá trị công việc lớn, thời gian thi công kéo dài hoặc công trình có nhiều hạng mục, vật liệu và yêu cầu kỹ thuật khác nhau. Các trường hợp phổ biến gồm xây dựng nhà ở mới, cải tạo nhà, sửa chữa kết cấu, làm mái, chống thấm, hoàn thiện nội thất, thi công hệ thống điện nước hoặc khoán nhân công và vật tư.

3. Mẫu hợp đồng dân sự xây dựng thường gồm những nội dung gì để hạn chế tranh chấp?

Một mẫu hợp đồng dân sự xây dựng muốn có giá trị thực tiễn cần mô tả càng cụ thể càng tốt về công việc, chất lượng, tiến độ, giá và trách nhiệm của các bên.

Theo khoản 4 Điều 82 Luật Xây dựng 2025 được hướng dẫn bởi Điều 7 đến Điều 19 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, nội dung hợp đồng xây dựng có thể bao gồm căn cứ pháp lý; luật và ngôn ngữ áp dụng; nội dung và khối lượng công việc; yêu cầu về chất lượng, kỹ thuật, nghiệm thu, bàn giao; thời gian và tiến độ; giá hợp đồng, tạm ứng, thanh toán, quyết toán; bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; sửa đổi hợp đồng; quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm, thưởng, phạt; tạm dừng, chấm dứt; giải quyết tranh chấp; rủi ro, bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Hồ sơ hợp đồng còn bao gồm hợp đồng, phụ lục và các tài liệu kèm theo.

Như vậy, hợp đồng càng cụ thể về đối tượng, khối lượng, vật liệu, giá, tiến độ, nghiệm thu và trách nhiệm thì càng hạn chế khoảng trống để các bên diễn giải khác nhau khi tranh chấp xảy ra.

III. Quy định của pháp luật về mẫu hợp đồng dân sự xây dựng

Việc lập và thực hiện hợp đồng xây dựng không chỉ phụ thuộc vào nội dung mẫu văn bản mà còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật dân sự và pháp luật chuyên ngành xây dựng hiện hành.

1. Pháp luật quy định như thế nào về việc giao kết mẫu hợp đồng dân sự xây dựng?

Đối với hợp đồng xây dựng, khoản 1 Điều 80 Luật Xây dựng 2025 yêu cầu hợp đồng được thỏa thuận bằng văn bản. Khoản 2 Điều 80 đồng thời xác định việc giao kết và thực hiện phải phù hợp với Luật Xây dựng, pháp luật dân sự và các quy định pháp luật có liên quan. Do đó, khi sử dụng mẫu hợp đồng, các bên nên ký văn bản chính và xác định rõ các tài liệu đi kèm như bản vẽ, bảng khối lượng, báo giá, phụ lục vật liệu, tiến độ. Điều 403 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép hợp đồng có phụ lục để quy định chi tiết một số điều khoản và phụ lục có hiệu lực như hợp đồng nếu được xác lập hợp pháp, không trái với nội dung hợp đồng.

Vì vậy, việc giao kết mẫu hợp đồng dân sự xây dựng không nên dừng ở việc điền thông tin vào một biểu mẫu có sẵn mà cần kiểm tra chủ thể, phạm vi công việc, hồ sơ kỹ thuật và các điều kiện pháp lý của công trình.

2. Khi phát sinh thay đổi trong quá trình thực hiện hợp đồng dân sự xây dựng thì xử lý ra sao?

Trong thực tế, việc thay đổi thiết kế, tăng giảm khối lượng, thay vật liệu, điều chỉnh giá hoặc gia hạn tiến độ có thể xảy ra khá thường xuyên. Tuy nhiên, những thay đổi này không nên chỉ được thống nhất bằng lời nói.

Khoản 1 Điều 84 Luật Xây dựng 2025 quy định sửa đổi hợp đồng xây dựng bao gồm điều chỉnh khối lượng, tiến độ, thời gian thực hiện, đơn giá, giá hợp đồng và các nội dung khác; việc sửa đổi phải được thực hiện bằng văn bản. Các trường hợp có thể sửa đổi bao gồm thay đổi chính sách, pháp luật ảnh hưởng trực tiếp đến hợp đồng; thay đổi yêu cầu về phạm vi, kỹ thuật, chất lượng, tiến độ, tạm ứng, thanh toán; sự kiện bất khả kháng; hoàn cảnh thay đổi cơ bản hoặc trường hợp khác do các bên thỏa thuận phù hợp pháp luật. Vì vậy, khi chủ nhà muốn đổi loại gạch, nâng cấp thiết bị, thay đổi thiết kế hoặc phát sinh thêm hạng mục, các bên nên lập phụ lục hoặc biên bản phát sinh, trong đó xác định nguyên nhân, nội dung thay đổi, khối lượng, đơn giá, tổng giá trị tăng hoặc giảm và ảnh hưởng đến tiến độ.

Do đó, mọi thay đổi quan trọng nên được lập thành văn bản trước khi thực hiện để tránh tranh chấp về việc bên nào yêu cầu thay đổi, giá phát sinh bao nhiêu và thời gian bàn giao có được gia hạn hay không.

3. Trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng dân sự xây dựng được quy định như thế nào?

Khi một bên không thực hiện, thực hiện không đầy đủ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết thì có thể phát sinh trách nhiệm dân sự. Khoản 1 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 xác định bên có nghĩa vụ vi phạm phải chịu trách nhiệm dân sự; trường hợp vi phạm do bất khả kháng thì về nguyên tắc không phải chịu trách nhiệm, trừ khi các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Đối với hợp đồng xây dựng, Điều 86 Luật Xây dựng 2025 quy định thưởng, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại phải được các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại được xác định trên cơ sở thiệt hại thực tế, mức thiệt hại định trước tương ứng với nghĩa vụ bị vi phạm và mức độ vi phạm. Riêng công trình thuộc dự án đầu tư công hoặc PPP, mức phạt hợp đồng không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm. Điều này cần được hiểu thận trọng khi áp dụng cho nhà ở riêng lẻ của cá nhân. Không nên máy móc áp dụng mức 12% cho mọi hợp đồng dân sự xây dựng, bởi khoản 3 Điều 86 quy định giới hạn này đối với công trình tại dự án đầu tư công, dự án PPP. Với các quan hệ khác, cần xem xét pháp luật áp dụng và thỏa thuận cụ thể của các bên.

Nếu nhà thầu thi công sai bản vẽ hoặc sử dụng vật liệu không đúng thỏa thuận, chủ nhà nên lập biên bản hiện trường, ghi nhận hiện trạng bằng hình ảnh, yêu cầu khắc phục bằng văn bản và xác định rõ phần việc chưa được nghiệm thu. Việc có được thuê đơn vị khác sửa chữa và yêu cầu hoàn trả chi phí hay không còn phụ thuộc vào thỏa thuận, mức độ vi phạm, thiệt hại thực tế và căn cứ pháp luật. Trường hợp vi phạm dẫn đến thiệt hại, Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 đặt ra trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ; mức bồi thường cần được xác định trên cơ sở thiệt hại thực tế và các quy định liên quan của Bộ luật Dân sự cũng như hợp đồng.

Như vậy, khi xảy ra vi phạm, các bên cần phân biệt rõ nghĩa vụ khắc phục, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại, đồng thời phải lưu giữ chứng cứ về hành vi vi phạm và tổn thất thực tế.

IV. Giải đáp các thắc mắc thường gặp về mẫu hợp đồng dân sự xây dựng

Những vấn đề dưới đây thường phát sinh trực tiếp trong quá trình xây dựng, đặc biệt đối với nhà ở riêng lẻ và công trình do cá nhân, hộ gia đình thuê nhà thầu thực hiện.

1. Hợp đồng dân sự xây dựng có áp dụng cho việc sửa chữa nhà ở không?

Việc sửa chữa nhà ở có thể được xác lập bằng hợp đồng xây dựng giữa chủ nhà và bên nhận sửa chữa, trong đó các bên thỏa thuận về công việc, giá, vật liệu, thời gian và trách nhiệm thực hiện. Bản chất của thỏa thuận vẫn phù hợp với khái niệm hợp đồng tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015.

Trên thực tế, hợp đồng sửa chữa nhà càng cần thiết khi công việc có liên quan đến chống thấm, thay mái, sửa kết cấu, cải tạo điện nước hoặc tác động đến tường, sàn, trần và các bộ phận khác của công trình. Văn bản nên kèm ảnh hiện trạng, báo giá và danh sách công việc để có căn cứ so sánh trước và sau thi công. Vì vậy, cần ít nhất hợp đồng ngắn gọn kèm báo giá, danh sách việc cần làm và ảnh hiện trạng trước thi công.

2. Có thể thỏa thuận khoán trọn gói trong hợp đồng dân sự xây dựng không?

Các bên có thể thỏa thuận giá trọn gói nếu phạm vi công việc, khối lượng, vật liệu và yêu cầu kỹ thuật đủ rõ để xác định trách nhiệm và giá trị phải thanh toán.

Theo khoản 2 Điều 82 Luật Xây dựng 2025, hợp đồng trọn gói là một trong các hình thức giá của hợp đồng xây dựng. Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định hình thức này được áp dụng phổ biến khi các bên có đủ điều kiện xác định rõ khối lượng và đơn giá hoặc giá để thực hiện công việc theo yêu cầu hợp đồng, hoặc có khả năng quản lý rủi ro và thay đổi phát sinh.

Như vậy, khoán trọn gói là phương án có thể sử dụng nhưng chỉ phát huy hiệu quả khi phạm vi công việc và cơ chế xử lý phát sinh được quy định rõ.

3. Ai chịu trách nhiệm nếu vật liệu xây dựng không đúng như đã thỏa thuận trong hợp đồng dân sự xây dựng?

Trách nhiệm trước hết thuộc về bên có nghĩa vụ cung cấp vật liệu theo hợp đồng. Nếu nhà thầu nhận cả phần vật tư và thi công nhưng sử dụng vật liệu khác chủng loại, thương hiệu, quy cách hoặc tiêu chuẩn đã thỏa thuận thì đây có thể được xem là thực hiện không đúng nghĩa vụ hợp đồng và phát sinh trách nhiệm theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015. Trong trường hợp này, chủ nhà nên lập biên bản xác nhận vật liệu thực tế, chụp ảnh, lưu giữ phiếu giao hàng hoặc chứng từ liên quan và yêu cầu nhà thầu giải trình, thay thế hoặc khắc phục. Việc yêu cầu thay thế cần căn cứ vào nội dung hợp đồng và mức độ không phù hợp của vật liệu. Ngược lại, nếu chủ nhà là người trực tiếp mua và cung cấp vật liệu thì cần xem xét trách nhiệm theo thỏa thuận. Chẳng hạn, nếu chủ nhà tự chọn sai vật liệu hoặc cung cấp không đúng thời điểm làm ảnh hưởng tiến độ thì không thể mặc nhiên quy trách nhiệm cho nhà thầu.

Để hạn chế tranh chấp, hợp đồng nên xác định rõ ai là người mua, ai chịu chi phí vận chuyển, ai kiểm tra chất lượng và việc thay đổi vật liệu phải được chấp thuận như thế nào. Điều 82 Luật Xây dựng 2025 cũng xác định yêu cầu về chất lượng, kỹ thuật, nghiệm thu và bàn giao là nội dung quan trọng của hợp đồng xây dựng.

Vì vậy, trách nhiệm không chỉ phụ thuộc vào việc vật liệu sai mà còn phải căn cứ vào nghĩa vụ cung cấp vật liệu mà các bên đã phân định trong hợp đồng.

4. Khi công trình chậm tiến độ, các bên xử lý theo hợp đồng dân sự xây dựng như thế nào?

Khi công trình chậm tiến độ, trước tiên cần xác định nguyên nhân và bên chịu trách nhiệm. Nếu nhà thầu thiếu nhân công, chậm vật tư hoặc tổ chức thi công không đúng cam kết thì có thể phát sinh trách nhiệm do vi phạm thời hạn thực hiện nghĩa vụ. Ngược lại, nếu chủ nhà chậm bàn giao mặt bằng, chậm thanh toán hoặc liên tục thay đổi thiết kế thì tiến độ có thể phải được điều chỉnh tương ứng. Nếu chậm tiến độ do lỗi của một bên, bên còn lại có thể áp dụng các biện pháp đã thỏa thuận như yêu cầu khắc phục, gia hạn có điều kiện, phạt vi phạm, yêu cầu bồi thường hoặc chấm dứt hợp đồng khi có căn cứ. 

Do đó, hợp đồng nên quy định rõ số ngày được phép chậm, trường hợp được gia hạn, nghĩa vụ thông báo, mức phạt nếu có, quyền thuê đơn vị khác tiếp tục thi công và nguyên tắc thanh toán đối với khối lượng đã nghiệm thu.

5. Có nên nhờ luật sư rà soát mẫu hợp đồng dân sự xây dựng trước khi ký không?

Việc nhờ luật sư rà soát  mẫu hợp đồng dân sự xây dựng trước khi ký là cần thiết khi công trình có giá trị lớn, phạm vi công việc phức tạp, sử dụng hợp đồng trọn gói, có khoản tạm ứng cao hoặc tiềm ẩn nhiều rủi ro về tiến độ và chất lượng.

Một mẫu hợp đồng được tải hoặc sao chép từ nguồn khác có thể phù hợp với công trình này nhưng lại không phù hợp với công trình khác. Vì vậy, không nên sử dụng một mẫu duy nhất cho mọi trường hợp. Luật sư có thể rà soát tư cách chủ thể, thẩm quyền ký, phạm vi công việc, điều khoản giá, phát sinh, vật liệu, tiến độ, nghiệm thu, bảo hành, phạt vi phạm, bồi thường, tạm dừng, chấm dứt và giải quyết tranh chấp. Đồng thời, luật sư có thể xác định những điều khoản đang có lợi quá mức cho một bên hoặc chưa đủ cơ chế bảo vệ bên còn lại.

Như vậy, rà soát hợp đồng trước khi ký thường có chi phí thấp hơn rất nhiều so với việc xử lý một tranh chấp đã phát sinh trong quá trình thi công hoặc sau khi công trình hoàn thành.

V. Khi nào nên liên hệ NPLaw để soạn thảo hoặc rà soát mẫu hợp đồng dân sự xây dựng?

Một mẫu hợp đồng dân sự xây dựng chỉ thực sự phát huy giá trị khi được thiết kế phù hợp với công trình, chủ thể và phương thức giao dịch cụ thể. Trong nhiều trường hợp, một điều khoản tưởng như đơn giản về giá, vật liệu hoặc tiến độ lại có thể quyết định trách nhiệm của các bên khi tranh chấp xảy ra.

NPLaw có thể hỗ trợ khách hàng trong việc tư vấn và soạn thảo hợp đồng xây dựng, rà soát hợp đồng do nhà thầu cung cấp, xây dựng phụ lục vật liệu và khối lượng, thiết lập cơ chế thanh toán theo giai đoạn, quy định xử lý phát sinh, bảo hành, phạt vi phạm, bồi thường và các trường hợp tạm dừng hoặc chấm dứt hợp đồng.

Với đội ngũ luật sư có kinh nghiệm trong tư vấn hợp đồng và pháp luật xây dựng, NPLaw có thể đồng hành từ giai đoạn đàm phán, soạn thảo, ký kết đến xử lý tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng, qua đó giúp khách hàng chủ động hơn trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.